| 欲破“招標即定向” 上海敲打房企“串標” |
| 發布日期：2014-04-04 |
上海市擬推出“升級版”有競價招標出讓模式——招、掛復合出讓。
3月底當地土地交易部門在例會上向與會的30多家開發商代表，通報了這一信息。
經濟觀察報獲悉，與過去的有競價招標方式相比，此次上海土地部門擬推出的新模式，將在出讓方式、評標標準、保證金比例等方面進行明顯的變化。
“從現在有的材料看，新模式的目的是出于盡量減少圍標、串標、定向等行為，保障土地出讓中的真實參與。但競買保證金標準的提高，確實也給企業帶來了一定的壓力。”一位全國品牌房企高管說。
競價招標“升級”
所謂復合出讓，是指結合了過去有競價招標和掛牌兩種模式的出讓方式。
其與過去有競價招標的一個重要區別在于，繳納出讓保證金的申請人數未達到3人，過去會宣布流標，現在則會直接進入掛牌、競價環節。
“過去的規則，給圍標留出了借口。現在只要有人繳納保證金，就不至于流標，不夠3人的，跳過投評標環節，發布掛牌通知。”一位與會開發商說。
一位上海房地產方面的專家介紹，有競價招標，由于出讓人借助評標環節和人數限制，常常出現出讓意向人做局、陪標、圍標等現象。“最后造成的結果，大家覺得招標就是定向，招標必然不公平。怎么破除這個難題，實際上是土地出讓方式中最需要關注的問題。”
此外，過去有競價招標，入圍競價人選只鎖定2家。新辦法要求主持人按照3-4家進2，5-8家進3，9-12家進4……的原則，按照評標綜合得分高低，來確定入圍競價人選。
據了解，相關部門為復合出讓設定了非常詳細的評標標準。評分分值由商務標和技術標兩部分組成，兩者比值為7~8:3~2。
資料顯示，商務標標準中，項目經驗、經濟實力、出讓人要求響應度、技術資質的權重依次遞減。
以分值最高的項目經驗項為例，其中包括企業在某段時間內正常開竣工項目的建筑面積和數量、企業在類似地塊的運營管理經驗指標以及相關經驗等等。
比如出讓要求響應度一項下，就包括項目開發建設承諾、租售承諾、引進入駐企業及業態匹配承諾、投標報價、落稅金額、股權鎖定等相關內容。
材料中明確要求，不得設定與地塊功能和出讓要求無關或明顯具有唯一性的評分標準。
過去幾個月中土地市場的幾筆出讓，成為這次土改的藍本。
去年年底，徐家匯地王橫空出世。不過，在預申請階段報名4家開發商，最終只有2家繳納了保證金。當時的出讓，沒有按照原有的流標處理，直接通過掛牌競價后確定中標人。
今年年初，虹口率先采用階梯式標準選擇了入圍競價人。
高門檻倒逼圍標
復合出讓模式中更令開發商關注的，是競買保證金的提升，由原來的土地起始價20%，提高到40%。
基于上海動輒20億~30億的單幅地價，這個變動無疑是土地市場重要變革。2010年，國土部曾發布文件，規定競買保證金由地塊起始價的10%提高到20%。不過，當時的目的是壓制地王頻出的現象。
“增加保證金，從正面看，的確可以減少陪標、串標，保證真實參與。”一位熟知上海土地行情的人士說，“以前可以串，現在串不動了。”
據不完全統計，上海市自2010年推出有競價招標以來，有半數以上的有競價招標，最后競得土地的溢價率不超過5%。并且這些低溢價率的競拍中，競拍人僅為兩三家。
上述人士說：“在上海這個市場，溢價率這么低，是很不正常的。”
陪標、串標的情況中，意向人可能會找1~2家陪標，但是競買保證金往往私下由意向人來承擔，如果保證金比例提高到40%，意味著他需要在正式掛牌前繳納和墊付土地初始價80%~120%的保證金。而原先需要繳納的大約為40%~60%。
按照上海市現行的土地出讓規程，從繳納競買保證金到土地正式確定中標人，約20天左右。以一塊總價20億的土地為例，在新模式下圍標的成本，僅利息這一塊就非常龐大。
對于正當參與競標的開發商而言，保證金提高的確帶來了一定資金壓力。
上述開發商說：“我拍一塊30億的地，有12個億被凍結一個月，利息還被財政賬戶吃掉。這個資金成本很大。政府應該考慮到競標人的利息損失，建議參照工業用地現金保函等擔保形式，來解決保證金沉淀的問題。”
來源：經濟觀察報記者陳哲
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